Member details
Gebruikersnaam
Wachtwoord
 
Wachtwoord vergeten?
 

Forum > 2008: "Kantorenmarkt ziek"

 
Leon

Leon

Schaarste moderne kantoren lost leegstand niet op
12 februari 2008

De kantorenmarkt is %u201Eziek en gespleten". Miljoenen vierkante meters staan jarenlang leeg, maar eigenaren aarzelen om er bijvoorbeeld woningen van te maken.
Door onze redacteur Melle Garschagen

In het Hirschgebouw aan het Amsterdamse Leidseplein zijn de wettenbundels en jurisprudentiemappen van advocatenkantoor Baker & McKenzie verdwenen. In juli 2006 verruilden de juristen dit markante pand met zijn groen uitgeslagen koperen koepel voor een nieuw kantoor aan de Zuidas. Behalve een paar banken en tafels van antikraakbewoners staat het grootste deel van het gebouw al achttien maanden leeg.

Leegstand
Het Hirschgebouw, een warenhuis uit 1912, is geen uitzondering. Vorige week meldde makelaarscollectief Dynamis dat op 1 januari 2008 in Nederland 4,7 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte leeg stond. Dat is 7 procent minder dan in 2006, maar volgens Dynamis-voorzitter Jaap van Rhijn nog altijd een zorgelijk hoog getal. %u201EWe moeten waken voor verloedering%u201D, aldus Van Rhijn.

In Amsterdam was de leegstand vorig jaar 19,4 procent, veel meer dan Europese hoofdsteden als Berlijn (10 procent), Brussel (9,4 procent), Parijs (5,2 procent) en Londen (4,2 procent). In Gouda is de leegstand met 27 procent het hoogste van alle Nederlandse gemeenten. Diemen, met 26 procent, en Woerden (20 procent) volgen. Het gemiddelde voor heel Nederland is 13 procent.

Veel bouw ondanks overschot

%u201EHet is een zieke en gespleten markt%u201D, zegt Nico Rietdijk, voorzitter van de branchevereniging van projectontwikkelaars NVB. %u201EAan de ene kant is er een gigantisch overschot, maar tegelijkertijd wordt er veel gebouwd, want er is ook veel schaarste.%u201D Vorig jaar is er voor 1,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte bouwvergunningen afgegeven, een toename van 33 procent ten opzichte van 2006.

Tammo Donker, directeur van het Amsterdamse filiaal van het Britse makelaarskantoor Jones Lang Lasalle, legt uit waarom er ondanks de hoge leegstand zoveel wordt gebouwd. %u201ERuim 40 procent van de leegstaande kantoren is zo verouderd dat ze niet meer als goed kantoorgebouw te gebruiken zijn%u201D, aldus Donker.

Vraag naar nieuwbouw
%u201EStel, een bedrijf groeit en wil uitbreiden%u201D, zegt Donker op zijn kantoor op de tiende verdieping, met uitzicht op de Amsterdamse Zuidas. %u201EHet bestuur berekent dat het in een bestaand gebouw 15.000 vierkante meter nodig heeft. In een nieuw pand is dit maar 11.000%u201D, zegt Donker. Het verschil kom vaak doordat nieuwbouw efficiënter is gebouwd met, bijvoorbeeld, minder individuele kantoren en meer grote werkruimtes met flexplekken.

Donker maakt een rekensommetje: bij een gemiddelde Amsterdamse huurprijs van 285 euro per vierkante meter bespaart het bedrijf 11,4 miljoen euro, verspreid over tien jaar, de gebruikelijke looptijd van de grotere huurcontracten. %u201EDaardoor blijft de vraag naar kwalitatief hoogstaande nieuwbouw ongekend hoog%u201D, concludeert de makelaar.

Toch acht Rietdijk het uitgesloten dat deze stijgende vraag naar kantoorplekken van lange duur is. %u201EDe economie draait nu op volle toeren en het aantal vacatures is groter dan ooit. Na 2010 gaat de kantoorbevolking krimpen.%u201D

Andere bestemming
De geweldige vraag naar nieuwe kantoren zal de leegstand niet doen verdwijnen, zegt Piet Korteweg, als onderzoeker verbonden aan de faculteit geowetenschappen van de Universiteit Utrecht. De nieuwbouw die nu gereed komt, wordt vrijwel direct verhuurd. %u201EDe leegstand zit in de bestaande voorraad. De enige oplossing is meer oude panden aan de voorraad onttrekken via sloop of herbestemming als woning.%u201D

Vorig jaar kreeg 3 procent van de leegstaande kantoren een andere bestemming, zegt Jaap van Rhijn, voorzitter van Dynamis. %u201EDat is bedroevend laag.%u201D Makelaars, projectontwikkelaars en wetenschappers worstelen met de vraag hoe ze herbestemming of sloop van kantoorgebouwen kunnen stimuleren.

De gemeente zou de uitgifte van nieuwe bouwlocaties kunnen beperken, zegt Korteweg. %u201EZo wordt bouwgrond duurder en is het voor eigenaren aantrekkelijker om een verouderd kantoor te slopen.%u201D

Londen is een goed voorbeeld, meent de onderzoeker. %u201EOp aantrekkelijke locaties vormen de grondkosten daar 80 procent van de investering in een kantoorproject.%u201D Korteweg: %u201EAls het pand is verouderd, behoudt de grond zijn waarde en wordt het gesloopt en vervangen door nieuwbouw.%u201D

Probleem van erfpacht

Voor Amsterdam, waar de gemeente via erfpacht grondspeculatie probeert tegen te gaan, gaat deze oplossing niet op, meent Donker. Erfpacht is een forse bron van inkomsten voor de stad. In 2007 ontving de gemeente 58 miljoen euro aan pachtinkomsten en werd voor 250 miljoen euro pacht op gemeentegrond afgekocht.

Donker ziet geen hapklare oplossing voor de leegstand. Het zou bevorderlijk zijn als gemeenten coulanter zouden zijn als een eigenaar van een bedrijfspand een appartementencomplex wil maken, zegt hij. %u201EBij 15 tot 20 procent van de leegstaande kantoren, zoals grachtenpanden en panden op goede locaties in de binnenstad, is dit een realistische oplossing. Maar voor de rest zijn er te weinig prikkels om panden te herbestemmen, want verbouwen kost geld en het is nog maar de vraag of de eigenaar herontwikkeling terugverdient. Want wie wil op een verlaten bedrijventerrein wonen? Leegstand is vaak een veilige optie.%u201D

Verwachte vraag
Niet alleen het wegwerken van de leegstaande gebouwen die niet meer in trek zijn is een probleem. Voor projectontwikkelaars is het ook moeilijk om hun bouwplannen af te stemmen op de te verwachte vraag naar nieuwe kantoren. Als de economie floreert is er schaarste en gaan projectontwikkelaars nieuwe kantoren bouwen. Maar tegen de tijd dat die klaar zijn, kan de conjunctuur weer omgeslagen zijn. %u201EDat heet een varkenscyclus%u201D, zegt NVB-directeur Rietdijk. %u201EIn 2013 beschikken wij over zo%u2019n 49 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte. Maar naar verwachting doet de economie het dan net iets minder en hebben we slechts 41 miljoen vierkante meter nodig.%u201D

De NVB heeft wel een idee hoe dat voorkomen kan worden. Rietdijk: %u201EProjectontwikkelaars moeten niet op eigen risico bouwen. Voor elk project moet van tevoren een afnemer zijn.%u201D

Tammo Donker van Jones Lang Lasalle denkt dat de markt een corrigerend effect kan hebben. %u201EAls de grote investeerders en beleggers vrezen dat zij geen rendement meer zullen behalen op hun belegging, zal het aantal bouwprojecten vanzelf teruglopen.%u201D De makelaar moet wel toegeven dat dit waarschijnlijk niet snel zal gebeuren. Donker: %u201EGezien de plannen hebben de beleggers nog het volste vertrouwen.%u201D
17 apr 2009, 00:29
 
OnderwerpGestart doorReactiesLaatste  
De kosten van het sick building syndroom
Leon
0 23 mrt 2010, 21:28
Ode Magazine: genezende architectuur
Leon
0 21 mrt 2010, 23:44
2008: "Kantorenmarkt ziek"
Leon
0 17 apr 2009, 00:29
2008: toch een structureel probleem
Leon
0 17 apr 2009, 00:26
2008: 'herstel', maar nog steeds leegstand
Leon
0 17 apr 2009, 00:20
2006: 'herstel' kantorenmarkt?
Leon
0 17 apr 2009, 00:15
2004: record leegstand kantoren
Leon
0 17 apr 2009, 00:14